ফ্ল্যাটের দাম প্রায় ৫০ শতাংশ বাড়বে

নিজস্ব প্রতিবেদক: প্রস্তাবিত ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান ড্যাপ (২০১৬-২০৩৫) ও ঢাকা ইমারত নির্মাণ বিধিমালার বিষয়ে রিয়েল এস্টেট এ্যান্ড হাউজিং এসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) এর প্রতিক্রিয়া শীর্ষক সংবাদ সম্মেলন আজ রোববার (৩১ অক্টোবর) অনুষ্ঠিত হয়েছে। রিহ্যাব ২০২১ বাস্তবায়ন হলে ভবনের আয়তন প্রায় ৩৩ শতাংশ থেকে ৫৩ শতাংশ কমে যাবে। এর ফলে ফ্ল্যাটের দাম প্রায় ৫০ শতাংশ বাড়বে, সঙ্গে বাড়ি ভাড়াও বাড়বে বলে মনে করছে।

সম্মেলনটি রাজধানীর প্যান প্যাসিফিক সোনারগাঁও হোটেলে দুপুর দু’টায় অনুষ্ঠিত হয়।

অনুষ্ঠানে উপস্থিত ছিলেন রিহ্যাবের সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন (কাজল), রিহ্যাবের প্রথম সহ সভাপতি কামাল মাহমুদ, রিহ্যাবের সহ সভাপতি-২ নজরুল ইসলাম (দুলাল), রিহ্যাবের সহ সভাপতি-৩ লায়ন শরীফ আলী খান, রিহ্যাবের সহ সভাপতি (ফিন্যান্স) প্রকৌশলী মোহাম্মদ সোহেল রানা এবং বিএলডিএ’র সেক্রেটারি জেনারেল মোস্তফা কামাল মহিউদ্দিনসহ প্রমুখ।

সংবাদ সম্মেলনে রিহ্যাব এর পক্ষে সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন (কাজল) জানান, বাংলাদেশের রাজধানী ঢাকা কে সু-পরিকল্পিত নগরায়নে রূপান্তরের পাশাপাশি নাগরিকদের মৌলিক চাহিদা আবাসন সমস্যা সমাধানে নিরলসভাবে কাজ করে যাচ্ছে রিয়েল এস্টেট এ্যান্ড হাউজিং এসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব)। রিহ্যাব সদস্যদের প্রথম ও প্রধান উদ্দেশ্যই হচ্ছে বাংলাদেশে ঝুঁকিমুক্ত, পরিবেশ বান্ধব একটি পরিকল্পিত নগর গড়ে তোলা। বর্তমান এবং পরবর্তী প্রজন্মের জন্য নিরাপদ আবাসের ব্যবস্থা করার লক্ষ্যকে সামনে রেখেই প্রায় তিন দশক ধরে সরকারের উন্নয়ন সহযোগী হিসাবে কাজ করছে রিহ্যাব সদস্যরা।

এছাড়া সরকারের রাজস্ব আয় বৃদ্ধি, কর্মসংস্থান তৈরি, রং, রড, সিমেন্ট, টাইলসসহ ২৬৯ প্রকার লিংকেজ শিল্প প্রসারের মাধ্যমে সমগ্র নির্মাণ খাত জাতীয় অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ অবদান রেখে আসছে। দেশের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে সমগ্র নির্মাণ খাতের অবদান প্রায় ১৫%। বাংলাদেশের আবাসন শিল্প শুধু আবাসনই সরবরাহ করছে না, একইসাথে ৪০ লক্ষ শ্রমিকের উপর নির্ভরশীল ২ কোটি লোকের অন্নের যোগান দিয়ে চলেছে। আবাসন খাত নতুন নতুন উদ্যোক্তাদের সৃষ্টি করছে, যা প্রকারান্তরে দেশের উন্নয়নে শক্তিশালী ভূমিকা রেখেছে। রিহ্যাব সদস্যদের আন্তরিক প্রচেষ্টার কারণেই আজ শহরগুলোতে স্কাই লাইনের পরিবর্তন হয়েছে।

তিনি জানান, প্রস্তাবিত ড্যাপ (২০১৬-৩৫) এবং সংশ্লিষ্ট খসড়া ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০২১ পর্যালোচনাকালে আমাদের মাঝে গভীর উদ্বেগ ও উৎকন্ঠার সৃষ্টি হয়েছে, কারণ এই প্রস্তাবিত বিধিমালাটি অনুমোদন হলে স্পষ্টতভাবে পরিলক্ষিত হয়, কেন্দ্রীয় ঢাকা শহর, বহিঃস্থনগর ও অন্যান্য নগর সমূহে চলমান বিধিমালা ২০০৮ মোতাবেক নির্মাণযোগ্য ভবনের আয়তন বর্তমানে যা অনুমোদন হচ্ছে তা থেকে নূন্যতম ৩৩-৫৩ % আয়তন হ্রাস পাবে যা একটি অস্থিতিশীল ও অকার্যকর পরিস্থিতির সৃষ্টি করবে।

উদাহরণ স্বরূপ দেখা যায়, পূর্বে ঢাকা ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ মোতাবেক ২০ফিট রাস্তা সংলগ্ন ৫ কাঠা জমিতে সর্বনিম্ন গ্রাউন্ডফ্লোর সহ ৮ তলা ফ্লোর বিশিষ্ট ভবনে মোট ১৩,৫০০ বর্গফুট নির্মাণের অনুমতি পাওয়া যেত, প্রস্তাবিত বিধিমালা মোতাবেক ৫ তলা ফ্লোর বিশিষ্ট মোট ৯,০০০ বর্গফুট ভবন নির্মাণ এর অনুমতি পাওয়া যাবে। ২০ ফুট এর চেয়ে ছোট রাস্তার ক্ষেত্রে নির্মিতব্য ভবনের উচ্চতা ৩/৪ তলার বেশী হবে না এবং আয়তন উদ্বেগজনক ভাবে হ্রাস পায়। এরূপ চিত্র প্রায় প্রতিটি ক্ষেত্রেই।

নির্মিতব্য ভবনের জন্য কমন ফ্যাসিলিটি, দাপ্তরিক ও অন্যান্য প্রকল্প সংশ্লিষ্ট ব্যয় সমূহ একই থাকার কারণে ফ্ল্যাট সমূহের মূল্য নুন্যতম ৫০% বৃদ্ধি পাবে যার ফলশ্রুতিতে ক্রেতাগণের ক্রয় ক্ষমতা যৌক্তিকভাবে কমে যাবে এবং মহান সংবিধানে প্রণীত জনগণের মৌলিক চাহিদা ‘আবাসন’ সমস্যা সমাধানের প্রচেষ্টা ব্যহত হবে। এছাড়াও ব্যাপকভাবে ভবনের আয়তন হ্রাসের ফলে সিরামিক, স্যানিটারি, টাইলস, ইলেকট্রিক কেবল ইন্ডাস্ট্রিজ, রড ইন্ডাস্ট্রিজ, সিমেন্ট ইন্ডাস্ট্রিজ, পাথর, বালি, পেইন্ট ইন্ডাস্ট্রিজ সহ অন্যান্য ২৬৯ লিংকেজ ইন্ডাস্ট্রিজ সমূহ গভীর সংকটে নিমজ্জিত হবে, সর্বোপরি আবাসন শিল্প মুখ থুবড়ে পড়বে এবং রাষ্ট্রের অর্থনৈতিক উন্নয়নে একটি অশনি সংকেত রূপে দেখা দিবে।

তিনি আরও জানান, ফ্ল্যাটের তথা ভবনের আয়তন এহেন হারে হ্রাস করার ফলে কারিগরি জনগোষ্ঠী তথা স্ট্রাকচারাল প্রকৌশলীদের কর্মক্ষেত্র কমে আসবে। স্থপতিদেরও কর্মক্ষেত্র সংকুচিত হবে এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান সমূহের কর্মপরিধী সংকুচিত হতে থাকবে। এতে স্নাতক প্রকৌশলী, আর্কিটেক্ট, ডিপ্লোমা প্রকৌশলী, হিসাব রক্ষণ, বিপনণ কর্মী সহ বহু সংখ্যক স্কিল্ড লেবার কর্মহীন হয়ে পড়বে। দেশে বেকারত্ব বৃদ্ধি পাবে যা একটি মানবিক ও অর্থনৈতিক বিপর্যয় ডেকে আনবে।

এখানে আরো উল্লেখ্য যে, যখন আমাদের দেশে প্রথিতযশা স্থপতি ও প্রকৌশলীগণ বিশ্বের বিভিন্ন উন্নতদেশের সাথে প্রতিযোগিতা করে নান্দনিক স্থাপনা তৈরী করে দেশ ও দশের সুনাম বৃদ্ধি করছে, ঠিক সেই সময়ে এই ধরনের বিধি-বিধান প্রণয়ন আমাদের সাফল্য অগ্রযাত্রাকে ব্যাহত করবে।

জমির মালিকগণের অসম প্রাপ্ততা নিয়ে তিনি বলেন, অত্যন্ত যুক্তিযুক্ত কারণে জমির মালিকগণের মাঝে একটি গভীর অসন্তোষ সৃষ্টি করবে। নির্মিতব্য ভবন সমূহের আয়তন বা উচ্চতা তথা ফার সূচক কমার কারণে নির্মিতব্য ফ্ল্যাটের সংখ্যা/আয়তন কমে যাবে। যার ফলে জমির মালিকগণ পরিকল্পিত বা চাহিদা মোতাবেক ফ্ল্যাট কখনই প্রাপ্ত হবে না। অথচ তার পার্শবর্তী জমিতেই বিধিমালা ২০০৮ মোতাবেক নির্মিত অধিক সংখ্যক ফ্ল্যাট সহ ৮ তলা বা ১০ তলা নির্মিত হয়েছে যা সুষম বন্টন ও সম অধিকারের পরিপন্থি। প্রস্তাবিত বিধির নির্দেশনার কারণে জমির মালিকগণের মধ্যে ব্যাপক অসন্তোষ দেখা দিবে।

বাড়ী ভাড়া সংকট নিয়ে তিনি জানান, নির্মাণ যোগ্য ফ্ল্যাট সংখ্যা সমূহ কমে আসার কারণে বাসা ভাড়া সীমাহীন ভাবে বৃদ্ধি পাবে এবং বিভিন্ন স্থানে সাবলেট সংখ্যা বৃদ্ধি পাবে যা নগরীতে একটি অ-স্বাস্থ্যকর পরিবেশের সৃষ্টি করবে।

ফসলি জমি ধ্বংস নিয়ে তিনি বলেন, অন্যান্য নগরীতে ৫০-৫৩% ভবনের আয়তন হ্রাস করার কারণে আবাসনের চাহিদা মেটাতে ফসলী জমিতে ভবন তথা বাসাবাড়ীর নির্মাণের একটি প্রবনতা সৃষ্টি হবে, যার কারণে সরকারের খাদ্য নিরাপত্তার সংকট দেখা দিবে, যা হবে জাতির জন্য একটি বিরাট বিপর্যয়।

সেটব্যাক এর জটিলতা নিয়ে তিনি জানান, আরো উৎকন্ঠার সাথে লক্ষ্য করছি যে, প্রস্তাবিত বিধিমালাতে উল্লেখিত সেটব্যাক এর সারণী ও প্লটের পরিমাণ ভেদে ভূমির আচ্ছাদন, অনাচ্ছাদিত স্থান ও বৃষ্টির পানি শোষণার্থে বাধ্যতামূলক সংরক্ষিত এলাকার সারণী সমূহ পর্যালোচনা করলে দেখা যায়, এই সারণী সমূহ এই শহরের অধিকাংশ জমির ক্ষেত্রে সাংর্ঘষিক। যা একটি সুষ্ঠু স্থাপত্য নকশা প্রণয়নে অকার্যকর।

রিহ্যাবের সভাপতি জানান, জাতির পিতা বঙ্গবন্ধু কন্যা মানবতার নেত্রী ও বর্তমান সরকারের মাননীয় প্রধানমন্ত্রী, এক ও দুই (১ ও ২) কাঠা পরিমাপের জমির ক্ষেত্রে সেটব্যাক-এ বিশেষ ছাড় দেবার অনুশাসন দিয়েছেন বহুবার, সেটির কোন প্রতিফলন বিধিমালায় ও ড্যাপ (২০১৬-৩৫) এ উল্লেখ হয়নি। অত্যন্ত পরিতাপের বিষয় বিগত ৭ই মার্চ ২০২১ তারিখে ইন্টারকন্টিনেন্টাল হোটেলে স্টেক হোল্ডারদের সমন্বয়ে ড্যাপ সম্পর্কীত একটি সভায় স্থানীয় সরকার, পল্লী উন্নয়ন ও সমবায় মন্ত্রী এবং ড্যাপ রিভিউ কমিটির আহবায়ক মাননীয় মন্ত্রী জনাব তাজুল ইসলাম রিহ্যাব ও বিএলডিএ এর মতামত ও সুপারিশ গ্রহণের লক্ষ্যে একটি ওয়ার্কিং কমিটি গঠন করেছিলেন। অদ্যাবধি এই ওয়ার্কিং কমিটির কোন সভা ডাকা হয়নি এমনকি স্টেক হোল্ডারদের কোন সুপারিশও গ্রহণ করা হয়নি। আগামী ডিসেম্বরের মধ্যে ড্যাপ চূড়ান্ত অনুমোদন করা হবে মর্মে গণমাধ্যমে সংবাদ প্রকাশিত হয়েছে। স্টেক হোল্ডারদের পাশ কাটিয়ে, ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান এর মত একটি গুরুত্বপূর্ণ কার্যক্রম কতটুকু সাফল্য আনবে তা নিয়ে ইতোমধ্যে প্রশ্ন উঠেছে।

বিকেন্দ্রীকরণ ও ভবিষ্যৎ আবাসন নিয়ে তিনি জানান, ঢাকা শহরে জনঘনত্ব কমিয়ে ঢাকাকে বসবাস যোগ্য নগরীতে রূপান্তর করতে আমরাও উৎসাহি কিন্তু জীবিকার জন্য, উর্পাজনের জন্য, চিকিৎসার জন্য, উন্নত শিক্ষার জন্য, বিচার সালিশের জন্য এ দেশের জনগনের কেন্দ্রীয় ঢাকাই এখনও পর্যন্ত একমাত্র কেন্দ্রস্থল। এই সু-ব্যবস্থা গুলো যতক্ষণ পর্যন্ত অন্যত্র তৈরি করা না যাবে ততক্ষন পর্যন্ত ঢাকা শহরের জন্যসংখ্যা কমানো বা ঢাকা শহরে অভিবাসনে বাধা প্রদান অলিক স্বপ্ন মাত্র।

ড্যাপ ২০১৬-২০৩৫ এর প্রস্তাবনাতে কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় তুলে ধরে তিনি জানান, সমগ্র রাজউক এলাকায় মোট স্থাপনা ২১ লাখের কিছু বেশি। যা মোট স্থাপনার ৮৪% একতলা উচ্চতা বিশিষ্ট এবং একতলা থেকে তিনতলা উচ্চতা বিশিষ্ট মোট স্থাপনা ৯৩%, ৬ তলার অধিক উচ্চতা বিশিষ্ট ভবন মাত্র ০.৬৭%, ৮ তলার অধিক উচ্চতা বিশিষ্ট ভবন মাত্র ০.১৬%।

আলমগীর শামসুল আলামিন জানান, মাত্র ০.১৬ শতাশের ভবন সমূহের আয়তন বা উচ্চতা ঢাকা শহরের জনঘনত্ব কমানো হাতিয়ার রূপে ব্যবহার করার চেষ্টা কতটুকু বাস্তব সম্পন্ন তা প্রশ্নবিদ্ধ বিষয় বটে, তার চেয়ে ঢাকা শহর এর সংলগ্ন অনান্য শহর সমূহের সাথে হাইস্প্রীড কমিউনিকেশন সিষ্টেম ডেভেলপমেন্ট এবং অন্যান্য নগরী সমূহতে প্রয়োজনীয় পর্যাপ্ত নাগরিক সুবিধা সমূহ উন্নয়ন তথা নির্মাণের ব্যবস্থা করা অধিকতর ফলপ্রসু হবে বলে বিশেষজ্ঞগণ মত পোষণ করেন, আমরা তাদের সাথে সহমত পোষণ করি। এই বিষয়ে জাতির পিতার সুযোগ্য কন্যা মাননীয় প্রধানমন্ত্রীকে বিশেষ ধন্যবাদ জানাই কারণ তিনি ইতিমধ্যে এই ব্যাপক কর্মযজ্ঞটি শুরু করেছেন।

যতদিন পর্যন্ত এই বিকেন্দ্রীকরণ ব্যবস্থা সু-সম্পন্ন না হয় ততদিন পর্যন্ত ভবনের আয়তন কমিয়ে ঢাকা শহরের জনঘনত্ব কমানো এই প্রচেষ্টা অকার্যকরই হবে বলে প্রতীয়মান এবং এই প্রচেষ্টার ফলে জনঅসন্তোষ ও জনদূর্ভোগ সৃষ্টি হবে এবং আবাসন সমস্যা আরো জটিল আকার ধারণ করবে। বাংলাদেশের মত একটি জনবহুল দেশে যেখানে জমির সংখ্যা অপ্রতুল সেরকম ক্ষেত্রে ভবনের উচ্চতা বাড়িয়ে নিরাপদ আবাসন এর সু-ব্যবস্থা ও সংখ্যা যত পরিমাণ বাড়ানো যায় ততই আবাসন সমস্যা সমাধানে অধিকতর কার্যকর হবে বলে প্রতীয়মান।

পরিশেষে তিনি আরও জানান, আমরা প্রত্যাশা করি ব্যবসা বান্ধব, উন্নয়নের রোল মডেল এই সরকার এরূপ গণ অসন্তোষ সৃষ্টিকারী, আবাস্তব বিধি-বিধান প্রনয়ণে পৃষ্ঠপোষকতা প্রদান করবে না।

তাই যুক্তিযুক্ত কারণে জিডিপিতে ১৫% অবদান রাখা ৪০ লক্ষ মানুষের জীবিকা তথা ২ কোটি মানুষের অন্নের সংস্থান ধ্বংস রোধে আমরা প্রস্তাব করছি যে, অবিলম্বে কর্তৃপক্ষসহ নগর পরিকল্পনাবিদ, স্থপতি, বিশেষজ্ঞ পেশাজীবি ও স্টেক হোল্ডারদের সমন্বয়ে প্রস্তাবিত ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) ২০১৬-২০৩৫ ও ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০২১ চূড়ান্ত অনুমোদনের পূর্বে বিভিন্ন বিধি-বিধান, মান-সূচক, তত্বীয় ও কারিগরি দিক সমূহ যথাযথ চর্চা ও বাস্তব সম্মত মতামতের ভিত্তিতে সুপারিশের সমন্বয়ে চূড়ান্তকরণের জন্য প্রধানমন্ত্রী ও সংশ্লিষ্ট সকলের আন্তরিক সহযোগিতা কামনা করছি।

সান নিউজ/এনএএম